- Tuesday 04 de August del 2026
La iniciativa impulsada por el Gobierno que será debatida este jueves en el Senado, establece modificaciones a los regímenes de expropiaciones y desalojos, redefine las restricciones para la adquisición extranjera de tierras rurales, reduce algunas limitaciones posteriores a los incendios y promueve la digitalización de los registros inmobiliarios.
Se debatirá este jueves en el Senado la media sanción de uno de los proyectos más relevantes que tratará el Congreso de la Nación en el año. La propuesta del Poder Ejecutivo busca realizar una amplia reforma sobre distintos aspectos vinculados con el derecho de propiedad: modificación del régimen de tierras rurales, la Ley de Expropiaciones, los procesos de desalojo, la regularización dominial, la Ley de Manejo del Fuego y el funcionamiento de los registros inmobiliarios.
Uno de los cambios de mayor alcance se encuentra en la regulación de las tierras rurales: el proyecto elimina los límites generales aplicables a las personas y empresas extranjeras y concentra las restricciones en los Estados extranjeros y en las sociedades vinculadas con ellos. También redefine la indemnización expropiatoria, habilita mecanismos de restitución anticipada en los desalojos y reduce algunas de las restricciones establecidas para los inmuebles afectados por incendios.
Las comisiones de Asuntos Constitucionales y de Legislación General del Senado emitieron dictamen sobre el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, enviado por el Poder Ejecutivo bajo el expediente PE-13/26.
El texto contenido en la Orden del Día N.º 104 tiene 48 artículos y presenta diferencias relevantes respecto de la versión original del Poder Ejecutivo. Entre ellas, ya no propone modificar el régimen del Registro Nacional de Barrios Populares -RENABAP-, sino la Ley 24.374 de regularización dominial. También incorpora salvaguardas específicas en los procesos de desalojo y reformula el capítulo sobre tierras rurales.
Uno de los aspectos que concentró mayores cuestionamientos es la modificación de la Ley 26.737, denominada Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.
Existe, en primer lugar, una cuestión preliminar sobre la situación jurídica de esa norma. El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 dispuso su derogación, mientras que el mensaje que acompaña al proyecto sostiene que los efectos de esa decisión se encuentran suspendidos por una medida cautelar.
Vale recordar que en marzo de 2024, la Sala III de la Cámara Federal de La Plata declaró la inconstitucionalidad del artículo 154 del decreto de necesidad y urgencia 70/2023 en cuanto derogó la Ley 26.737 de Tierras. Ahora, el proyecto elevado por el Eejecutivo no propone una derogación completa sino una modificación de numerosos artículos de la Ley 26.737.
El diseño original de la Ley de Tierras Rurales alcanzaba a las personas humanas extranjeras y a las sociedades controladas por capital extranjero. Entre otras restricciones, establecía que las tierras en manos extranjeras no podían superar el 15 % del territorio nacional, provincial o municipal; que los titulares de una misma nacionalidad no podían concentrar más del 30 % de esa superficie; y que un mismo extranjero no podía poseer más de mil hectáreas en la denominada zona núcleo o su superficie equivalente. También contemplaba restricciones específicas sobre determinados cuerpos de agua y zonas de seguridad.
El dictamen modifica sustancialmente ese enfoque. La prohibición de adquirir tierras rurales quedaría limitada a los Estados extranjeros, sus organismos, empresas públicas, sociedades con participación estatal, fondos integrados con recursos estatales y personas jurídicas en cuyo capital o proceso de decisión participe alguna de esas entidades.
También quedarían comprendidas las sociedades sometidas a un control estatal extranjero de hecho, aun cuando ese control no aparezca formalmente en su composición accionaria. El proyecto considera, entre otros elementos, la participación sustancial en el capital o en los derechos de voto, la facultad de designar o remover a la mayoría de los administradores y la existencia de acuerdos que permitan ejercer una influencia dominante.
La adquisición por esos sujetos estaría prohibida como regla general. Sin embargo, podría autorizarse cuando exista una solicitud expresa de la provincia donde se encuentra el inmueble y una autorización previa del Poder Ejecutivo Nacional.
En términos operativos, la reforma implica que las personas humanas extranjeras y las empresas privadas extranjeras que no tengan participación de un Estado extranjero dejarían de estar sujetas a los límites cuantitativos de la Ley 26.737.
Esta consecuencia se refuerza mediante la derogación de los artículos que establecen el límite general del 15 %, el máximo por nacionalidad, el tope individual de mil hectáreas, las excepciones personales por residencia o vínculos familiares y la obligación de declarar las tierras adquiridas con anterioridad.
El proyecto también elimina el Consejo Interministerial de Tierras Rurales, aunque mantiene la prohibición de recurrir a personas interpuestas para encubrir una adquisición alcanzada por la ley. Esa maniobra seguirá siendo considerada una simulación ilícita y fraudulenta.
Otro cambio relevante se produce en las zonas de seguridad de frontera. El dictamen dispone que la adquisición de inmuebles rurales situados en esas zonas se regirá por el nuevo artículo 3 de la Ley 26.737 y, paralelamente, deroga el artículo 4 del Decreto-Ley 15.385/1944, que sometía determinadas transmisiones y cesiones de uso a autorización estatal.
La combinación de ambas disposiciones reduce el control especial en las zonas fronterizas a las operaciones realizadas por Estados extranjeros o entidades vinculadas con ellos. Las adquisiciones efectuadas por inversores privados extranjeros quedarían, en principio, fuera de ese régimen específico.
El proyecto también introduce una reforma extensa en la Ley 21.499 de Expropiaciones. El primer cambio recae sobre la declaración de utilidad pública. La legislación actual permite expropiar los bienes convenientes o necesarios para satisfacer esa finalidad. El nuevo texto conserva esa facultad, pero dispone que la utilidad pública deberá interpretarse restrictivamente, identificar de manera específica el objetivo perseguido y superar un examen de idoneidad, necesidad y proporcionalidad.
De esta manera, el Congreso o la autoridad competente no solo deberán individualizar el bien y su destino, sino justificar que la expropiación constituye una medida adecuada y proporcionada para alcanzar el interés público involucrado.
La reforma más significativa aparece en la composición de la indemnización. El proyecto establece que deberá tomarse el valor objetivo del bien, considerando su valor de mercado cuando resulte determinado o determinable. Además, incorpora expresamente el lucro cesante, actualmente excluido por la ley.
Para que proceda, la pérdida de ganancias deberá ser consecuencia directa e inmediata de la expropiación, encontrarse acreditada mediante prueba objetiva, concreta y suficiente y no duplicar conceptos ya incluidos dentro del valor del bien.
Como regla, el lucro cesante no podrá superar el 30 % del daño emergente. Sin embargo, el límite podrá ser superado cuando el expropiado demuestre fehacientemente que sufrió una afectación mayor. Por lo tanto, no se trata de un tope absoluto, sino de una pauta general sujeta a prueba en contrario.
El momento de la valuación también se modifica. El precio deberá determinarse en la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto administrativo o legislativo, medida o anuncio público fehaciente relacionado con la expropiación.
La regla procura evitar que la propia actividad estatal —tanto el anuncio de la obra como la expectativa de la expropiación— incida sobre el valor del bien. El monto será actualizado hasta su efectivo pago mediante el Índice de Precios al Consumidor y se adicionará la tasa activa del Banco Nación para operaciones de descuento a treinta días desde la mora.
El texto agrega que no existirá transferencia del dominio sin el pago íntegro de la indemnización. Esto no impediría necesariamente que el Estado obtenga previamente la posesión mediante la consignación prevista en la ley, pero condicionaría el perfeccionamiento definitivo de la expropiación al pago total.
En caso de que no exista acuerdo sobre el valor, el juez deberá requerir el dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación. El informe será considerado una pericia técnica calificada: no tendrá carácter vinculante, aunque el magistrado no podrá apartarse de sus conclusiones sin una valoración expresa y circunstanciada.
El Tribunal contará con noventa días para expedirse. Si no lo hiciera, el juez podrá intimarlo y, ante un nuevo incumplimiento, prescindir del dictamen mediante una resolución fundada.
La iniciativa también redefine la expropiación irregular. Para que una limitación estatal sea equiparada a una expropiación, deberá privar al titular del uso, goce o disposición del bien de manera sustancial y no meramente transitoria.
Dentro del mismo capítulo, el proyecto regula con mayor precisión la ocupación temporánea de bienes por parte del Estado.
La ocupación fundada en una situación anormal deberá responder a un estado de necesidad objetivo y actual. La mera conveniencia administrativa no será suficiente: la autoridad tendrá que acreditar la urgencia, la proporcionalidad de la medida y la inexistencia de alternativas menos restrictivas.
La ocupación temporánea anormal solo podrá ser dispuesta por el Poder Ejecutivo Nacional. Tendrá un plazo máximo de noventa días, prorrogable una sola vez por igual período cuando sobrevengan circunstancias graves y verificables, como emergencias sanitarias, conflictos armados o desastres naturales.
La extensión deberá encontrarse expresamente fundada y no podrá reiterarse una nueva ocupación con sustento en la misma causa.
Tanto la ocupación normal como la anormal generarán una indemnización. La reparación comprenderá el valor del uso del bien, los daños ocasionados, los materiales que deban extraerse y el lucro cesante directo e inmediatamente derivado de la medida, siempre que se encuentre debidamente acreditado.
El segundo capítulo modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para acelerar los procesos de desalojo. Las acciones sobre inmuebles urbanos y rurales pasarán a tramitar por la vía del juicio sumarísimo, caracterizada por plazos más breves y una mayor concentración de las etapas procesales.
La legitimación activa también se amplía. Podrá iniciar la demanda todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado. La fórmula resulta más extensa que la regulación vigente y no exige expresamente que el actor sea el propietario, locador o titular directo del derecho a la restitución.
Sin embargo, la referencia a una “medida, acto u omisión” resulta poco habitual para un proceso de desalojo y parece reproducir categorías más propias de una acción de amparo. Su alcance deberá ser delimitado por los tribunales para evitar que la acción sea promovida por quien no tenga un derecho concreto a recuperar el inmueble.
Una vez trabada la litis, el juez podrá disponer la entrega inmediata cuando la demanda se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir resulte exigible. Para ello deberá considerar verosímil el derecho invocado y exigir, como principio, una caución juratoria.
La caución juratoria supone que el actor se compromete a responder por los eventuales perjuicios sin afectar previamente bienes determinados. Es una garantía menos intensa que una caución real o personal.
No obstante, el dictamen incorpora una regla de protección para terceros y personas vulnerables. La caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de ocupantes de buena fe. Ante una situación dudosa, el juez podrá exigir una fianza personal o real.
La disposición utiliza la expresión “similitud del derecho”, aunque por el contexto parece tratarse de un error material y que la fórmula pretendida sería “verosimilitud del derecho”.
Cuando en el inmueble existan niños, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado deberá intervenir a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes del lanzamiento.
El juez podrá conceder un plazo máximo de diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria. La medida no suspende la continuidad del proceso, pero introduce una instancia previa obligatoria antes de ejecutar el desalojo.
El reconocimiento judicial del inmueble deberá realizarse dentro de las 72 horas cuando la demanda se funde en el cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto. Durante la diligencia deberán individualizarse los ocupantes mediante su nombre, nacionalidad y documento.
La reforma también admite el domicilio electrónico para la notificación de la demanda, amplía las facultades del notificador para identificar a quienes ocupen el inmueble y permite solicitar el auxilio de la fuerza pública.
En los desalojos por falta de pago o vencimiento contractual, el actor podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria. Si se comprobara que ocultó documentos relacionados con el contrato o con el pago de alquileres, podrá imponérsele una multa de hasta diez veces el último canon locativo.
La redacción presenta, sin embargo, una ambigüedad: dispone que la desocupación se realizará conforme al “procedimiento y plazo previsto por las partes”. No queda claro si remite a las condiciones pactadas en el contrato o si se trata de una referencia defectuosa al procedimiento establecido por el propio Código.
En esos procesos solo se admitirán las pruebas documental y pericial. La regulación actual también permite la prueba confesional, que quedaría eliminada.
Finalmente, el mandamiento de lanzamiento incluirá autorización para requerir fuerza pública, allanar el domicilio, abrir cerraduras, habilitar días y horas inhábiles y designar un depositario para los bienes muebles existentes en el lugar.
El proyecto reproduce el artículo 1222 del Código Civil y Comercial relativo a la intimación previa en las locaciones habitacionales.
A diferencia de la propuesta original del Poder Ejecutivo, el dictamen mantiene el plazo mínimo de diez días corridos para que el inquilino pague la deuda antes de que pueda iniciarse el desalojo.
La principal innovación es la posibilidad de dirigir la intimación al domicilio electrónico consignado en el contrato. También se mantienen las reglas que impiden al locador negarse a recibir las llaves y permiten al locatario consignarlas judicialmente.
Desde el punto de vista de la técnica legislativa, el dictamen afirma que “incorpora” el artículo 1222, pese a que esa disposición ya integra el Código Civil y Comercial. La fórmula correcta debería ser su sustitución.
El texto modifica además el régimen de regularización dominial previsto en la Ley 24.374, conocida como Ley Pierri. La regulación actual permite acceder al beneficio a quienes acrediten una posesión pública, pacífica y continua durante tres años anteriores al 1ero. de enero de 2009, con causa lícita y respecto de una vivienda única y permanente.
El dictamen reemplaza ese corte temporal por un requisito móvil. Podrán solicitar la regularización quienes acrediten una posesión pacífica, ostensible y continua durante los diez años anteriores a la presentación.
La reforma elimina así una fecha histórica fija y convierte el régimen en un mecanismo permanentemente accesible, aunque eleva de tres a diez años el período posesorio exigido.
Podrán incorporarse inmuebles edificados urbanos y aquellos que las autoridades locales definan como tales. También quedan comprendidos los agricultores familiares respecto del inmueble rural en el que residan y desarrollen su producción.
El proyecto también sustituye el artículo 22 bis de la Ley 26.815 de Manejo del Fuego. El régimen aprobado en 2020 impide durante extensos períodos modificar el uso de determinados inmuebles afectados por incendios y contempla restricciones sobre bosques nativos e implantados, áreas protegidas, humedales y otras superficies. Además, el artículo 22 ter permite ampliar la prohibición conforme al ordenamiento territorial de cada jurisdicción.
El nuevo texto concentra la prohibición en los bosques nativos y en los bosques no productivos comprendidos por la Ley de Defensa de la Riqueza Forestal.
En esas superficies no podrá alterarse el uso y destino anterior al incendio, de acuerdo con las categorías asignadas por el ordenamiento territorial de bosques nativos de cada jurisdicción.
La iniciativa elimina el plazo uniforme de sesenta años y deja fuera de la prohibición específica a distintas superficies que actualmente se encuentran alcanzadas como categorías autónomas.
También deroga el artículo 22 quáter, que regula restricciones aplicables a zonas agropecuarias y otros ecosistemas durante treinta años. En cambio, mantiene el artículo 22 ter, referido a la posibilidad de extender la prohibición mediante los ordenamientos territoriales locales.
Como contrapartida, el proyecto incorpora obligaciones para que la Nación, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fortalezcan los mecanismos de prevención, vigilancia, alerta temprana e investigación de incendios intencionales. También deberán promover programas de restauración y recomposición ambiental.
El último bloque sustantivo modifica la Ley 17.801, que regula los Registros de la Propiedad Inmueble de las distintas jurisdicciones.
La iniciativa reconoce expresamente la presentación de documentos digitales y exige que tanto la solicitud como el instrumento registrable estén suscriptos con firma digital. Algunas jurisdicciones ya admiten presentaciones electrónicas, pero el proyecto incorpora la posibilidad dentro del régimen nacional.
También establece un plazo máximo de treinta días para la calificación registral, permite matricular bienes del dominio público estatal y admite la utilización de folios y asientos digitales, siempre que se aseguren la inalterabilidad, permanencia, integridad, autenticidad y trazabilidad de la información.
Las inhibiciones deberán identificar a las personas humanas mediante su nombre completo y documento, y a las personas jurídicas mediante su denominación, tipo social y CUIT. La falta de esos datos provocará el rechazo del documento, salvo que una resolución judicial acredite que no fue posible obtenerlos.
El proyecto reorganiza además el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y le atribuye funciones de coordinación, modernización y elaboración de pautas comunes para la circulación de documentos digitales.
Bajo su órbita se prevé crear una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones, destinada a informar las medidas registradas en todo el país, y una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para solicitar, pagar y recibir informes y certificados de cualquier jurisdicción.
El capítulo registral comenzaría a regir 180 días después de la publicación de la ley. El resto de las disposiciones entraría en vigencia al día siguiente de su publicación.
El dictamen no contiene reglas transitorias específicas para las expropiaciones, desalojos u operaciones inmobiliarias que ya se encuentren en trámite. La aplicación temporal de las nuevas disposiciones podría, por ello, convertirse en otro de los puntos que deberán resolver los tribunales.
Accedé al dictamen de mayoría.
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