- martes 20 de enero del 2026
Reflexiones de Fabián Pascual acerca del legitimado activo de la acción de expropiación inversa, el transcurso del tiempo y el cambio de circunstancias, a propósito del fallo "Marquez" de la Suprema Corte de Justicia de la provincia de Buenos Aires
Por Fabían Pascual[1]
Introducción.
La Suprema Corte de justicia bonaerense, el pasado 18 de noviembre, falló respecto de la legitimación activa en juicios de expropiación inversa, indicando que no corresponde atender al reclamo del actor en tanto no fue quien resultó perjudicado por la turbación dominial derivada de la obra pública.
Este tema ha tenido vaivenes en la jurisprudencia, generando controversia y posiciones doctrinarias antagónicas.
El presente trabajo tiene por objeto realizar un breve aporte de análisis de este devenir y brindar una opinión personal respecto del resultado del presente.
Los hechos de la causa.
Para una mejor comprensión del presente comentario, expondré brevemente los hechos de la causa.
El señor Luis Márquez interpuso demanda en el año 2006 contra la Provincia de Buenos Aires, por la expropiación parcial de las parcelas de su propiedad ubicadas en el partido de 25 de Mayo, con motivo de la afectación sufrida por la realización de la obra de "Canalización de Arroyo El Gato" y solicitó se le resarzan los daños consecuentes del acto expropiatorio.
Por su parte, la Fiscalía de Estado opuso excepción de prescripción, contestando -subsidiariamente- la demanda interpuesta.
El juez de primera instancia -en sentencia confirmada por la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo de San Martín-, desestimó la excepción de prescripción e hizo lugar a la expropiación inversa, determinando la suma indemnizatoria.
Interpuesto el Recurso Extraordinario de Inaplicabilidad de ley, la Suprema Corte de Justicia, de oficio, declara que la parte actora carece de legitimación para promover la acción de expropiación inversa y devuelve los actuados.
El tema de la legitimación activa en el juicio de expropiación inversa.
El fallo en análisis se suscita en el marco de una expropiación inversa, figura prevista en el art. 41 de la ley general de expropiaciones provincial, nº 5.708. Ese instituto atiende el caso de la desposesión por parte del Estado, que se extiende a la afectación o turbación del derecho de posesión, uso o goce de ella, en razón del ejercicio del poder de expropiación, facultando al propietario a reclamar la indemnización.
Dicho proceso, conforme lo señalado por la ley de expropiaciones provincial sólo puede ser planteado por el expropiado.
Puntualmente, la Ley Nº 5708 y mod. prevé en su artículo 41 que “El propietario solo puede promover el juicio de expropiación, una vez declarada la utilidad pública, en los siguientes casos:
a) Cuando el expropiante haya tomado posesión del bien sin el consentimiento del propietario;
b) Cuando la posesión haya sido tomada con consentimiento del propietario y el juicio de expropiación no hubiera sido promovido en el plazo fijado de común acuerdo o dentro de los seis (6) meses siguientes a la toma de posesión a falta de convenio.
c) Cuando la autoridad provincial o municipal turbe o restrinja, por acción u omisión, los derechos del propietario”.
El tema es ríspido y está planteado ya a priori en términos disyuntivos. Tiene dicho la Corte de la Nación que “en el juicio de expropiación sólo revisten carácter de partes el expropiante y el expropiado” (CSJN, Fallos, 245-73). Por principio entonces, además del Fisco que expropia, hay lugar para un solo legitimado, legitimado con derecho al cobro de la indemnización en el supuesto de la expropiación inversa.
Sin embargo la norma no prevé si el propietario al que alude el art. 41 debe serlo al momento de la declaración de la utilidad pública, de la turbación o de la realización de la obra pública legalmente prevista. Ello con el agravante de los largos años que pueden devenir desde el momento de la toma de posesión del inmueble declarado de utilidad pública y su efectivo reclamo e indemnización, desnaturalizando -muchas veces- el objetivo de la indemnización a su titular, prevista en la misma norma y con resguardo constitucional (art. 17 Const. Nacional y 31 Const. de la Provincia de Buenos Aires).
Tiempo atrás el tema había dado lugar, en el seno de la corte bonaerense, a pronunciamientos encontrados. Mientras en el caso “Fontán” (C. 96.235) –sentencia del 26-10-2016- la Corte dispuso que el titular registral actual, adquirente del inmueble expropiado posterior a la obra, tiene aptitud procesal para ser parte del juicio, en “La Cassina” (C. 103.955) –fallado el 28-6-2017- indicó todo lo contrario, que solamente quien era propietario al momento de la turbación tiene legitimación pasiva. En ambos casos las opiniones se partieron absolutamente: 4 a 3.
El caso “Márquez”
En el caso en comentario el tema de la legitimación activa no había sido planteado por las partes en el juicio, sino que fue introducido en la instancia revisora extraordinaria, a propuesta del juez Soria, que votó en primer término.
En este punto todos los integrantes de la Corte estuvieron de acuerdo. Se determinó que los jueces tienen la facultad de examinar de oficio el requisito de la legitimación activa de quien promueve demanda, pues debe existir un "caso" o "controversia"; se trata de una condición necesaria para el ejercicio de la función jurisdiccional.
La disputa judicial se había suscitado en sus comienzos en torno a la prescripción -como, se anticipó, excepción articulada por la parte demandada-, la que había sido rechazada por el Magistrado de la primera instancia y confirmado por la alzada.
En el análisis de la legitimación y llegado el momento de resolver, el Doctor Soria introduce en su voto las siguientes precisiones: la obra realizada por la Provincia en el fundo afectado data del año 1995 y el señor Márquez adquirió las parcelas entre los años 1997 y 1999, dos a cuatro años después de la afectación, y la demanda fue iniciada por el actor recién el día 23 de mayo de 2006, varios años después de llevarse a cabo la desposesión por el Fisco.
Teniendo en consideración estos hechos emite una primera y contundente afirmación: “quien sufrió un daño sobre el valor del inmueble al momento de la desposesión (conf. art. 8, ley 5.708) no fue el señor Márquez sino quien por entonces era el dueño del bien, cuestión que, como se desarrollará en el presente dispositivo, claramente repercute sobre la legitimación para articular la pretensión”.
Ello en tanto “el hoy actor, al momento de ofertar un precio en dinero, ha podido conocer cabalmente el predio, apreciar sus características y por supuesto la incidencia que la canalización realizada por la autoridad provincial tuvo sobre la capacidad productiva del campo y su valor venal”. En tal sentido la anotación de la litis en los informes de dominio evidencia –dice- que el adquirente tuvo certero conocimiento del impacto de tal circunstancia sobre el valor del bien.
En otro orden, indica Soria que “los contratantes de entonces no consideraron la posibilidad de transmisión del derecho personal del vendedor derivado de la acción expropiatoria originada por hechos del año 1995”. Quien sufrió el daño no transmitió la acción originada por la turbación sufrida -ya sea como accesoria del derecho real, o a cualquier otro título- a quien hoy demanda (ni siquiera se ha acompañado escritura traslativa de dominio).
A continuación, explica que el art. 41 de la ley 5.708 faculta al "propietario" a promover el juicio expropiatorio frente a un obrar de la autoridad pública que turbe o restrinja su derecho de dominio (inc. 3). Y recuerda que “es doctrina legal de esta Suprema Corte, la expropiatoria inversa constituye una acción personal” [2].
De este modo-a diferencia de lo que ocurre con las acciones reales o posesorias- no es “adecuado postular, sin más, que la transferencia del dominio conlleve la cesión de la acción expropiatoria o que el derecho personal emergente de la expropiación sea inescindible del derecho real de dominio, porque semejante criterio, desvinculado de la verdad jurídica objetiva, lleva a auspiciar soluciones abusivas o disvaliosas, como la que supondría acoger la tardía pretensión promovida en este litigio (doctr. arts. 1.071 y 1.198, anterior Cód. Civ. y 9, 10 y concs., Cód. Civ. y Com.)”.
Así, concluye, “la acción personal que nació del acto turbatorio del Estado provincial (ocurrida en el año 1995), se desmembró del derecho real de dominio, y pasó a integrar el patrimonio del titular del campo al momento de la desposesión”.
Esta es -en el fallo en análisis- la posición mayoritaria, que acompañan los doctores Kogan, Kohan y Violini.
En tanto, el doctor Torres, que se inscribe en la tradición del precedente “Fontán”, aclara en primer lugar que “resultando aplicable la legislación vigente al tiempo de la promoción de la demanda de este proceso, oportunidad en la que se consumó el acto de ejercicio efectivo de la pretensión judicial (conf. doctr. art. 7, Cód. Civ. y Com.), el actor efectivamente poseía (y mantiene) tal legitimación sustancial (en tanto último adquirente del inmueble involucrado y titular del derecho de propiedad sobre el mismo, el que por subrogación real se hubo trasladado al crédito por la indemnización derivada de su expropiación) para iniciar la acción expropiatoria inversa”.
Reconoce que la vía de la expropiación inversa es una acción personal, pero tal titularidad le cabe al propietario-titular del inmueble al tiempo del reclamo.
Trae la opinión del doctor Hitters en el caso de 2016 recién mencionado quien señala que el titular de una cosa, aún desposeído de la misma, puede celebrar contratos y aún transmitir dicho bien, y que “por el efecto del contrato el adquirente se encuentra facultado a promover aquellas acciones pertenecientes al autor de su derecho, en tanto puedan ser consideradas accesorias al objeto enajenado, las que por tal razón se transmiten al adquirente con prescindencia de la suerte que siga la titularidad del dominio (doctrina del art. 3.268 del Código Civil)".
Arrima también un antecedente antiguo de la Suprema Corte, causa B. 20.021, "Amoretti" (sent. de 23-IX-1932), en la que se había establecido que no le fue hecha la tradición de la porción afectada en virtud de estar poseído por el expropiante, por lo cual el adquirente tiene acción contra el Fisco para reclamar la indemnización pertinente. En ese caso, el doctor Díaz Cisneros había señalado que: "Si el vendedor entendió transmitir el dominio, es porque quiso trasmitir todos los derechos que le correspondían con relación a la cosa enajenada, y entre ellos, en primer término, el de reclamar al expropiante la indemnización debida en virtud de preceptos constitucionales que son de orden público".
Incorpora luego un argumento interesante, pues se vincula con el eje de la controversia judicial del caso planteada por la accionada: la prescripción de la acción. Al respecto recuerda que la Corte federal tiene dicho que la adquisición del dominio sobre el bien expropiado del Estado se halla subordinado al pago de la indemnización previa. Y que “hasta la fijación definitiva de ese resarcimiento, el derecho real de dominio se convierte por subrogación real, en el derecho al cobro del crédito representativo del valor del bien que se desapropia" (CSJN causa A.450.XlII "Arroyo, Marta Susana c/ Dirección Nacional de Vialidad", sent. de 21-VIII-2007, Fallos: 330:3635)”. [3]
Entiende Torres que ese derecho al cobro pertenece al actual titular. Ello, justificado por el art. 3.268 del Código Civil –el magistrado entiende que se aplica al caso el antiguo régimen civil-. Opina que “aun cuando la inscripción registral de la transferencia de dominio sobre el bien no implique la efectiva toma de posesión de la parcela ocupada por un tercero, debe entenderse que con la escritura traslativa de dominio el enajenante cedió las acciones reales y personales necesarias para obtener su restitución y/o desocupación, así como el derecho a la indemnización derivada de la expropiación de la tierra (en caso de que ésta se consumase finalmente), salvo que en el título se hubiera excluido de la operación dicha superficie expropiada, lo que no ha ocurrido en este caso”. Categóricamente señala que “la referida subrogación real se da en cabeza del actor adquirente, legitimándolo para reclamar por el valor de la tierra expropiada, independientemente de la extensión del resarcimiento debido por el expropiante respecto de otros rubros y/o períodos que puedan asimismo proceder (conf. doctr. causa C. 96.235, "Fontán", cit.)”.
Acerca luego un argumento más formal, en el sentido de que la acción pertenece al propietario registrado como tal ante el Registro de la Propiedad Inmueble (lo que había sido señalado por la Corte Suprema en el caso “Tonini”, del 19-10-1959, caso en el que excluyó de la litis al adquirente por boleto, a quien desplazó al lugar de “tercero”). En ese sentido cita un fallo interesante, más reciente, de la misma Corte nacional, caso en el que la Provincia de Buenos Aires había declarado a un predio sujeto a expropiación, y en ella se hacía referencia -como titulares de dominio- a quienes a su vez habían vencido al Fisco nacional en un juicio por retrocesión. La Corte nacional reconoció la legitimación pasiva del propio Fisco nacional (que, vale aclararlo, había opuesto la falta de legitimación pasiva precisamente por los resultados de aquella retrocesión); a la vez que legitimó también a los "interesados" (cesionarios de los vencedores en la retrocesión) a percibir el correspondiente monto indemnizatorio. La Corte Federal postuló que "…toda vez que la expropiación tiene por objeto la extinción del derecho de propiedad sobre un bien, la acción pertinente debe deducirse contra el titular de dominio registral (conf. art. 2.505 del Cód. Civ. -t.a- ), condición que reviste en el sublite el Estado Nacional, ello al margen de que no conserve un interés patrimonial…” (la cursiva no estaba en el texto transcripto).
Además, efectuando una interpretación en sentido totalmente contrario al expuesto por Soria, señala que “no se ha acompañado pieza documental y/o constancia alguna en estos autos que determine que la vendedora haya efectuado algún tipo de reserva en el caso sobre la parte desposeída”, de modo tal que, “para el caso en que se hubiese dejado sin efecto la expropiación (art. 43, ley 5.708, cit.), el inmueble afectado se habría incorporado en su totalidad al patrimonio de los nuevos propietarios, consumándose finalmente la tradición del bien en cabeza de éstos”.
Esa contradicción entre los magistrados se evidencia también cuando el juez de la minoría afirma que el hecho que haya pagado un determinado precio sabiendo lo que compraba en ese estado tampoco constituye razón para negar su legitimación activa en estos obrados, pues tales extremos no han sido acreditados, lo que sitúa la objeción en un plano simplemente conjetural.
Conclusión. Balance
Luego de esta reseña, corresponde analizar los argumentos de ambas corrientes. En primer lugar, cabe señalar que no han variado en lo sustancial respecto de los que se desplegaron en la década pasada[4]: son en general los mismos, que ahora se reeditan.
Tales razones son variadas, abundantes y, en muchos casos, convincentes. Incluso, en el juego –tan caro a la doctrina- del “qué-pasaría-si”, se advierten planteos atendibles a favor de ambas corrientes. Es cierto que si la expropiación fuera desistida (art. 43, Ley 5708), la posesión no se devolvería al antiguo titular (vendedor), sino al actual. Pero también lo es –como señaló el juez de Lázzari en su voto del caso “Fontán”- que, en materia de retrocesión, si se le hubiese dado al bien un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria o cuando no se le diese destino alguno, la acción de retrocesión corresponde únicamente al propietario expropiado y a sus sucesores universales (añade citando a Marienhoff que dicha acción no le atañe al sucesor a título singular, por el solo hecho de serlo, pero sí le compete al sucesor singular a quien el propietario expropiado le hubiere hecho cesión expresa de su derecho de retrocesión).
La controversia parece hoy zanjada, resuelta, o al menos ha llegado a una zona de remanso. La opinión de la minoría aparece demasiado vinculada con la lógica del código civil derogado el 1 de agosto de 2015, extremo que el propio voto del doctor Torres explicita al inicio de su ponencia. Habrá que ver si ante un caso suscitado o planteado con posterioridad a esa fecha este magistrado mantiene sus restantes argumentos.
Esta corriente se asienta, además, en buena medida en razonamientos de carácter formal o cerrado, que parecen hoy superados, tales como: la prioridad excluyente del titular registral; la idea de que, si el Fisco ha turbado la posesión, debe pagar sin más al reclamante, sin admitir objeciones (chicanas) de naturaleza procesal; o la tesis según la cual el crédito indemnizatorio acompaña indefectiblemente la suerte del bien, salvo reserva expresa en contrario.
La mayoría en cambio articula argumentos -a mi juicio- más convincentes y acondicionados a la realidad de los hechos y al instituto expropiatorio: quien padeció el daño tiene el derecho a reclamar; ese derecho puede transmitirse, pero debe hacerlo de modo expreso; la acción de expropiación inversa es, conforme doctrina legal consolidada, una acción personal.
La sentencia parece clausurar una discusión. Pero deja todavía abiertos varios interrogantes, quizás más complejos: la articulación entre acción personal y subrogación real, y el alcance temporal de la legitimación en un instituto que, paradójicamente, no se ha consumado mientras no medie pago alguno.
Por un lado, resta examinar si la consistente doctrina que caracteriza a la expropiación inversa como acción personal puede conjugarse o armonizarse con el diseño del voto minoritario, que inscribe esa pretensión dentro del haz de los derechos que acceden a las cosas adquiridas.
Pero, fundamentalmente, subsiste la tensión propia de una expropiación aun inconclusa, especialmente a la luz de la doctrina de la Corte Federal inaugurada en la década de los ochenta, según la cual no resulta admisible la prescripción mientras la expropiación no se consolide mediante el pago de la indemnización correspondiente.
En el caso “Márquez” ha recaído cosa juzgada. Sin embargo, todavía no hay pago. Se ignora si el antiguo dueño tiene interés en reclamarlo o si, en caso de haber fallecido, sus herederos universales se encuentran legitimados para hacerlo, en particular cuando los bienes expropiados no han integrado el acervo sucesorio. Y, entretanto, el Fisco Provincial carece aún de causa o título que lo autorice a inscribir el bien a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble.
[1] Abogado, Secretario Letrado de Fiscalía de Estado de la Provincia de Buenos Aires
[2] Conforme jurisprudencia pacífica de la Suprema Corte: causas Ac. 52.386, sent. de 26-VII-1994; Ac. 56.712, sent. de 7-III-1995; Ac. 56.592, sent. de 9-IV-1996; Ac. 57.048, sent. de 18-III-1997 y Ac. 76.907, sent. de 19-XII-2001; Ac. 76.907, sent. del 9-VIII-2006; entre muchas otras
[3] La Corte Suprema de Justicia de la Nación entiende que en caso de expropiación la adquisición del dominio sobre el bien expropiado por el Estado se halla subordinada al pago de la indemnización previa, determinada en la sentencia definitiva del juicio expropiatorio (art. 17 de la Const. nac.). Pues, constituyéndose la relación expropiatoria con la declaración de utilidad pública y extinguiéndose con el pago de la indemnización que se fije por acuerdo de partes o sentencia definitiva y quedando, por lo tanto, sometida íntegramente al derecho público mientras que no se extinga aquélla, el Estado no podrá adquirir el dominio del bien o de las cosas afectadas a expropiación por las vías normadas en el Código Civil. De ahí que la invocación de la prescripción adquisitiva es inoficiosa mientras subsista la mentada relación publicística expropiatoria' ("Recabarren de Pérez Caillet, Helina y otro c/Gobierno de la Provincia de San Juan" (ED 101-346); causa B. 133.XX, "Bianchi, Héctor A. y otro c/Dirección Provincial de Vialidad", sentencia de fecha 12 de diciembre de 1985, citada en la causa "Aranda Camacho Carlos c/ Dirección Nacional de Vialidad s/ expropiación irregular" de fecha 7-IV-1992 (Fallos 315-596) y en la causa "Garden, Jacobo Arón y otros c. Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires s/ expropiación inversa", sentencia de fecha 1 de julio de 1997 (ED t. 178, p. 350 y sgtes).
[4] Las sentencias dictadas –con escasos 8 meses de diferencia- en las causas “Fontán” y “La Cassina” (ya citadas) lucen por la riqueza de sus votos individuales, enrolados, sucesivamente, en una u otra corriente. Vale la pena mencionar que en el caso “Fontán” (octubre de 2016), la opinión que hoy lleva adelante el juez Torres, fue defendida por Negri, Pettigianni, Hitters y Genoud. Hitters no votó en “La Cassina” (junio de 2017), se jubiló a fines de 2016, con lo que el tribunal se integró con el presidente de la cámara de casación penal, el juez Kohan; éste se sumó a la opinión de Soria, de Lázzari y Kogan. Similar circunstancia ocurrió en los casos "Ariego S.A." (C. 94.411) sent. de 11-IV-2018 y “Establecimientos La Magdalena” (A. 71.799) del 30-5-2018, Kohan reemplazó a Hitters. En el caso “Pesce” (C. 116.627), sent. de 11-X-2017, el reemplazante fue el juez Borinsky, también de la casación penal, que también acompañó el voto del doctor Soria.
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