- jueves 27 de marzo del 2025
Se repasa a un siglo de su dictado uno de los fallos más emblemáticos de la Corte Suprema.
Por Leandro E. Ferreyra (*)
El fallo “Ercolano” de la Corte Suprema de Justicia de la Nación está compuesto de una emergencia habitacional, una ley de alquileres, cuatro jueces, un procurador general suplente y hasta un Rodríguez Larreta. No fue dictado en 2022, sino hace exactamente cien años, el 28 de abril de 1922.
Agustín Ercolano era locatario de un inmueble de Julieta Lanteri al momento en que se sancionaron las leyes 11.156 y 11.157, es decir en septiembre de 1921. La ley 11.156 introdujo varias modificaciones al Código Civil. Una de ellas -la del artículo 1507- fijaba plazos mínimos para contratos de locación no escritos, un año para los destinados a habitación, dos años para los destinados al comercio. La ley 11.157 dispuso que por dos años no podría cobrarse por la locación de inmuebles un precio mayor al que se pagaba el 1 de enero de 1920. El fallo comentado tiene origen en una consignación de alquiler por parte de Ercolano. Lanteri impugnó dicho pago porque consideraba que la ley 11.157 vulneraba su derecho de propiedad.
La sentencia de primera instancia se dictó el 23 de noviembre de 1921. Hoy en día en dos meses a veces no se consigue dar traslado de la demanda. El juez en dos páginas aclaró que la ley se había dictado para atender una situación de emergencia, que estaba apoyada en razones de interés público, que no importaba un ataque a la libertad, que nadie tiene derechos irrevocablemente adquiridos contra una ley de orden público y que el derecho a usar y disponer de la propiedad debe compatibilizarse con derechos de los demás.
Esto impone una primera reflexión: quizás este sea el fallo que se debería estudiar y no el de la Corte Suprema.
El 9 de febrero de 1922 el entonces procurador general suplente, Horacio Rodríguez Larreta, inició su dictamen señalando que Lanteri no había fundado debidamente el recurso extraordinario. Sin embargo, analizó la norma cuestionada y concluyó que solo introducía una leve restricción a una de las manifestaciones del derecho de disponer de la propiedad en un escenario de malestar general mundial. Agregó que no existen derechos absolutos, que el límite sobre precios de alquileres tenía carácter transitorio y que era necesario y conveniente. Por ende, la ley 11.157 encuadraba dentro las atribuciones constitucionales del Congreso.
El fallo de la Corte Suprema contó con dos votos. El voto de la mayoría fue firmado por José Figueroa Alcorta, Ramón Méndez y Dámaso E. Palacio. Antonio Bermejo firmó solo su disidencia.
El voto mayoritario definió las cuestiones a abordar: 1. Si el límite fijado al alquiler por artículo 1 de la ley 11.157 resultaba una reglamentación válida y razonable del derecho de usar y disponer la propiedad previsto en el artículo 14 de la Constitución Nacional (CN); 2. si la restricción importaba una privación de la propiedad privada sin sentencia ni indemnización y, por ende, contraria al artículo 17. A lo primero contestó que sí y a lo segundo, que no, y confirmó la sentencia.
Sobre el primer punto la Corte reiteró que ningún derecho es absoluto y que “un derecho ilimitado sería una concepción antisocial”. La convivencia social impone el límite de derechos individuales. A su vez, la reglamentación debe tener como causa y fin el bien común. La facultad de fijar el precio de un bien, en principio, es una “facultad privativa del propietario”.
No obstante, en este caso la Corte validó la intervención regulatoria estatal del derecho de propiedad por las circunstancias “muy especiales” a las que estaban sujetos “objetos de intenso interés público” y por las condiciones en las que eran explotados. Y lo hizo con un alcance que suele definirse como “amplio” por la doctrina. Argentina en 1922 conocía y validaba regulación de emergencia y la novedad consistía en congelar el precio de alquileres.
Según la mayoría la Corte, los propietarios se encontrarían “en aptitud de imponer a la sociedad verdaderas exacciones bajo el nombre de precios” y de comprometer “el bienestar esencial de un país” en algunos supuestos. Así, el Estado tiene la obligación de proteger no solo la seguridad, la salud y la moralidad (motivos que fundaban hasta ese momento el “poder de policía”), sino también “la protección de intereses económicos”. Y todo eso lo pronunciaron sin los artículos 14 bis, 42 ni 75.22 de la Constitución actual.
Lo anterior llevó a la mayoría de la Corte a avalar el congelamiento de precios dispuesto por la ley 11.157. Para la Corte se enfrentaba una crisis habitacional mundial, con severas consecuencias en el ámbito nacional. La presunta libertad de contratar condujo a la mayoría de la población “a un estado de angustia en que el alquiler y la perspectiva del aumento del alquiler constituía la obsesión” y “en que había que someterse de cualquier modo a las exigencias del locador porque no había la posibilidad de encontrar otra habitación y si por fortuna se encontraba era igualmente cara”. Existía “una opresión económica irresistible” sobre un aspecto -no un derecho- más “indispensable que cualquier servicio público”: la habitación.
Segunda reflexión: en 1922 la habitación era un “algo”, una “cosa”, no un derecho y los servicios públicos eran accesorios. En 2022 el derecho a la vivienda sería un derecho reconocido a nivel constitucional y los servicios públicos revestirían condición fundamental (incluso podrían ser concebidos como un derecho social y constitucional autónomo).
Señaló también la Corte que no le corresponde decidir el acierto de los medios empleados por otros poderes públicos. Solo podría pronunciarse sobre atribuciones regulatorias del Congreso para reglamentar el derecho de propiedad, “teniendo en cuenta para ello la naturaleza, las causas determinantes y la extensión de la medida restrictiva”. Y sobre el alcance destacó que se trataba de una “restricción pasajera” implementada en un contexto anormal. De esta forma, la Corte apoyó el congelamiento de precios como una medida transitoria y de emergencia.
La Corte no quiso analizar la validez de la regulación retroactiva y se escudó en que no se trataba de una cuestión federal. También se apoyó -y para esto revisó hechos- en que solo existía un contrato verbal entre Ercolano y Lanteri, el que no tenía término y que solo producía una relación de derecho precaria e inestable.
Por más atractivo -o aberrante, el Derecho provoca reacciones diversas- que resulte, el voto mayoritario, fue excepcional y prontamente abandonado por la Corte (ver fallos “Horta” - 1922 y “Mango” - 1925). A “Ercolano” tampoco lo ayudaron otros sucesos, como prórrogas de contratos de locación (leyes 11.231 y 11.318).
Tercera reflexión: hace cien años las normas de emergencia también duraban varios años y se prorrogaban.
Antonio Bermejo en el considerando 5º de su disidencia adelantó su conclusión: el artículo 1 de la ley 11.157 no encuadra en la noción de propiedad y libertad civil de la CN.
Cuarta reflexión: a veces jueces y abogados deberíamos aclarar que algo en nuestra opinión es inválido o inconstitucional y no imponer esa consideración como algo objetivo.
En el considerando 7º Bermejo hizo lo que todavía hacen los paladines de la propiedad (privada): citar a Juan Bautista Alberdi. Eso no es un argumento definitivo. Además, la Constitución es del pueblo argentino, no de lo que escribió una vez Alberdi. Incluso, el mismo Alberdi que escribió sobre un derecho amplísimo de usar y disponer la propiedad en sus Bases había dicho que "la libertad es un arte, es un hábito, es toda una educación; ni cae formada del cielo, ni es un arte infuso. El amor a la libertad no es la república, como el amor a la plata no es la riqueza".
Tampoco Alberdi (creo, o quiero creer), como sí hizo Bermejo, habría estimado que una reglamentación como la cuestionada en “Ercolano” convertiría al Estado “en empresario de un inmenso falansterio”, ni que “allana la propiedad en favor de los pobres o de los vagos, es decir cae en la constitución guaraní”. Y Bermejo hizo dos veces (considerandos 10º y 30º) esa última referencia en su disidencia, como para despejar todo tipo de dudas. Y, si fuera poco, Bermejo citó jurisprudencia de la Corte Suprema de Estados Unidos y precisó el nombre de su autor, el juez Roger Taney, quien escribió por la mayoría en el fallo “Dred Scott”.
Quinta reflexión: nuestro presente tendrá jueces polémicos, incluso jueces con ideas que atrasan cien años, pero no usarían las referencias ni citas de Bermejo.
Años más tarde, la Corte Suprema resumiría el debate en otro célebre fallo (“Avico” - 1934) de la siguiente forma: “todo depende del criterio que se sostenga acerca del derecho de propiedad y de las leyes que sin alterar ese derecho del propietario, se limiten, como las leyes 11.157 y 11.741, a regular su uso y goce”. En “Ercolano” hubo dos criterios y primó el de una mayoría, como debería ocurrir en las democracias.
Sin embargo, en 2022 el alcance del derecho de propiedad en relación a alquileres sigue sin alcanzar un criterio mayoritario y pacífico entre legisladores. Dos años atrás se sancionó la ley 27.551, la nueva ley de alquileres que aumentó el plazo mínimo a tres años y estableció un único ajuste anual del precio por un índice compuesto por inflación y variación salarial, entre sus aspectos más relevantes. Tres meses antes se había dictado el decreto de necesidad y urgencia 320/2020, el que en el marco de la pandemia suspendió desalojos, prorrogó contratos y congeló precios de alquileres. En otras palabras, en 2020 tuvimos una regulación de emergencia y otra ordinaria sobre alquileres, tal como en 1921 con las leyes 11.156 y 11.157. Pero en 2020 se pretendió aplicar la normalidad sobre la emergencia.
Por estos días en la Cámara de Diputados se debate una modificación a la ley 27.551. Varios representantes de la actual oposición abiertamente ya han militado en contra de sus disposiciones principales y piden la derogación de esos dos artículos o de toda la ley. Durante tres semanas inquilinos de todo el país apoyaron a la ley y a esos dos puntos. Pero ese consenso unánime de inquilinos aún no conmueve a legisladores ni propietarios, quienes aún no ven que del otro lado no hay un simple “algo”, hay un derecho fundamental.
El derecho a la vivienda -como tantos otros derechos que consideramos fundamentales y, como tales, universales e indisponibles- tiene grandes desafíos en Argentina y en todas partes del mundo. En especial, los enfrenta en relación con alquileres en los países europeos a los que tanto nos gusta mirar a los argentinos y que supuestamente tienen más libertades y menos inflación.
Última reflexión: no hay soluciones mágicas en el Derecho, pero hay soluciones dirigidas a satisfacer derechos de personas con más necesidades y con menos recursos materiales.
(*) abogado, Magíster en Derecho Administrativo, Facultad de Derecho, Universidad de Buenos Aires, leandroferreyra@derecho.uba.ar.
