- jueves 04 de diciembre del 2025
Sancionada en 1994, la Ley 24.374 permite regularizar la situación dominial de quienes ocuparon inmuebles urbanos de manera pública, pacífica y continua antes de 2009. El proceso evita la vía judicial y tiene un costo accesible.
La Ley 24.374, también conocida como Ley Pierri, se sancionó en septiembre de 1994 y se promulgó parcialmente a fines de ese mismo mes. Con tan solo apenas 11 artículos, esta ley establece un régimen para que las personas que hayan vivido al menos 3 años, de forma pública, pacífica y continua, en una vivienda construida en una zona urbana, puedan iniciar un proceso para regularizar su situación y convertirse en propietarios de ese lugar. Este proceso se aplica si la ocupación fue anterior al 1 de enero de 2009 y si se trata de su única vivienda.
El artículo 1 establece el objeto de la Ley y quiénes se pueden ver beneficiados: los ocupantes “con causa lícita”. Ahora bien, ¿qué significa con causa lícita? Significa que la persona no podrá obtener la propiedad del lugar cuando haya ocupado el terreno de forma ilegal, por ejemplo, con una estafa, una extorsión o una ocupación violenta.
En esta misma línea, el artículo 2 de la ley establece un orden de prioridad para quienes pueden usar esta herramienta y convertirse en propietarios de la vivienda, también llamados “titulares dominiales”:
Las personas que viven en el lugar y fueron las que empezaron a ocuparlo originalmente.
Si la persona que ocupaba originalmente la vivienda fallece, el cónyuge y los herederos del ocupante original puede hacer uso de la Ley Pierri, siempre y cuando hayan seguido viviendo allí.
También pueden acceder a la regularización aquellas personas que, sin ser herederos, hayan convivido con el ocupante original como si fueran de la familia, durante al menos dos años antes del 1º de enero de 2009, y que hayan seguido viviendo en la casa.
Por último, quienes hayan continuado con la ocupación del inmueble de forma legítima, es decir, mediante un acuerdo válido con el ocupante original. Esto se formaliza mediante un instrumento público o privado donde se ceden los derechos de posesión sobre la vivienda.
Así como la ley indica quiénes pueden acceder a este beneficio, el artículo 4 señala quiénes no pueden hacerlo:
a) Las personas que ya sean dueñas o posean otro inmueble; es decir, que ya tengan resuelta su necesidad de vivienda.
b) Los inmuebles que no cumplan con las características establecidas por la reglamentación.
¿El instrumento de la Ley Pierri es lo mismo que la prescripción adquisitiva?
La herramienta que brinda la Ley Pierri se parece a otra figura llamada prescripción adquisitiva o usucapión. En ambos casos los dueños originales del inmueble pierden el derecho de propiedad sin recibir una compensación económica. Además, tanto en la usucapión como en esta ley, las personas que ocupan el inmueble deben demostrar que lo han hecho durante un tiempo prolongado. Pero la diferencia principal está en el plazo requerido: la usucapión exige haber poseído el inmueble por al menos 20 años, mientras que la Ley Pierri requiere solo 3 años de posesión, siempre que se hayan cumplido antes del 1 de enero de 2009.
¿Cómo se lleva a cabo el procedimiento y qué costo tiene?
Lo primero que hay que aclarar es que para usar la herramienta que ofrece la Ley 24.374 no hace falta contratar abogados ni recurrir a un juez. El trámite es bastante sencillo y no tiene un costo excesivo. Según el artículo 9, quienes inicien este procedimiento deben pagar una única contribución equivalente al 1% del valor fiscal del inmueble. Ese es el único gasto obligatorio durante todo el proceso.
Pero ¿qué pasa si la persona que solicita el trámite tiene deudas sobre el inmueble? El artículo 3 aclara que esas deudas —ya sean impuestos, tasas o tributos nacionales, provinciales o municipales— no son un impedimento para iniciar o continuar con el trámite. Es decir, no es necesario que la persona haya pagado esas deudas para poder acceder a este beneficio.
El procedimiento se explica detalladamente en ocho incisos que corresponden al artículo 6 y en el artículo 8 de la Ley y, a grandes rasgos, consta de dos etapas.
En primer lugar, la persona que inicia el trámite debe presentar sus datos personales y brindar información sobre el inmueble que ocupa. Esto incluye toda la documentación que tenga disponible para demostrar que vive allí desde al menos el año 2006, es decir, tres años antes del 1 de enero de 2009. Esta información se presenta mediante una declaración jurada.
Si se comprueba que la documentación es suficiente, se cita a la persona que figura como titular legal del inmueble para darle la posibilidad de oponerse al trámite. Si esa persona no responde ni se presenta —es decir, guarda silencio—, entonces se emite una primera escritura de regularización. Este documento es un instrumento público que deja constancia de que la persona solicitante ha vivido en el inmueble desde, al menos, el año 2006. A través de esta escritura, se le reconoce el derecho a seguir teniendo la posesión del lugar.
Después de esta primera etapa, la persona solicitante debe esperar 10 años desde que se inscribe la primera escritura para poder convertirse en dueña definitiva del inmueble. Es decir, recién entonces adquiere lo que en derecho se llama el derecho real de dominio. Una vez que ese derecho está a su nombre, significa que puede conservar la propiedad del inmueble incluso si, en el futuro, el antiguo titular registral llegara a reclamarla.
¿Qué pasa si, durante esos 10 años, aparece la persona que era la dueña original de la vivienda y se opone? En ese caso, según el inciso f del artículo 6, “se interrumpirá el procedimiento”. Es decir, si el antiguo titular legal del inmueble reclama dentro de ese plazo, el trámite no puede avanzar.
Pero si eso no ocurre, y pasan los 10 años desde la inscripción de la primera escritura sin oposición, la persona solicitante puede pedir una segunda escritura. En esta nueva escritura se deja constancia de que ya es la propietaria definitiva del inmueble.
La iniciativa de esta ley fue impulsada por el entonces diputado justicialista Alberto Reinaldo Pierri, en el marco de una creciente demanda habitacional durante los años noventa. La ley fue aprobada con amplio consenso en ambas cámaras del Congreso y promulgada parcialmente a fines de septiembre de 1994.
El objetivo principal fue brindar una solución legal accesible a sectores vulnerables que, pese a no contar con títulos de propiedad, habían construido su hogar con esfuerzo y permanencia. A más de tres décadas de su sanción, la Ley Pierri continúa siendo una herramienta clave para garantizar el derecho a la vivienda en contextos de informalidad habitacional.
Accedé al texto de la ley.
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